答えを出すの誰？

本日（２０日）は海の日で祝日ですね。

そろそろ関東地方に梅雨明けが発表されそうとのことですが、直後には４０℃超えの気温で暑さ日本一を競い合う時期となるのでしょう・・・

ほんと熱中症に気をつけないといけない時期ですので、水分補給と塩分補給を心掛けて乗り切りましょう。

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ここ最近、重たい相談を連続で受けています。

重たいとブログネタとして書きにくいのが困るところです。


共通しているのは

「どうやって説明しようか？」「これを言ったら怒るかも」「相手がそう言うならこちらも」

等々、過去に揉めた相手と一旦は休戦状態になっている状態から先に進める過程での作戦会議。






交渉窓口に弁護士先生が入る場合でも下話し的な準備で「気楽に思ったことを言える人」として自分が事前の相談相手として呼ばれて考えをまとめるサポートをする段階があるものです。

ホントは弁護士先生が気楽に何でも聞いてくれると良いのですが、話がまとまらない段階で時間をかけてくれるような先生は少ないことでしょうし、「きちんと要点を整理しておいて下さい」なんて言われてしまうと萎縮してしまいストレスの元になることでしょう。

自分の場合は管理会社として２０年とか長い間お付き合いさせて頂いている関係が多いので、気楽さで呼ばれる立場でもあります。

しかしながら、相談だけではお金にならないのが不動産業者的な部分で、けっこうな時間をつかって相談相手になっただけで終わりとかもあり得る訳です。

まぁ　そう言うことがあるから賃貸管理を任せていると言う側面もあるのでしょうし、普段の行いが将来に影響すると言う因果の関係にも思えます。

気楽さを利用して頂けたら丁寧に対応して、お互いに良い結果となれるように頑張ります！



さて、本日は売り出している物件に結構な指値（値引き）で買付が入るとの予告がありましたので売主さんに報告する予定です。

最近は建築資材の高騰とか原材料供給が不安定になっているとか世の中の動きで先行きが見えない感じになっています。

「もっと高く買ってくれる人がいる」と、思って断るのか「あの時売って置けば良かった」と後悔することになるのか・・・

悩んだ末に「あんたに任せる」何て言われてしまうパターンは勘弁して頂きたいものです。


どうなりますかね・・・




ではまた明日

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なんでやってなかったの？

先日、ブログで終活の入口での対応をした話を書きました。

自分自身、何度か「生きているうちに聞いておけばよかった」と言う場面に立ち会っていますので、生前に話ができることの大切さが良くわかります。

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強烈に印象に残った出来事として、１０年くらい前に発生した相続案件があります。

市内でも立地の良い場所に空き地をたくさん持っている地主系のオーナーさんだったのですが、これがまた大の不動産業者・建築業者嫌いな地主さん。

あまり書くと特定されてしまうので書きませんが、自分自身は賃貸客付け業者として接点があるだけでした。

オーナーさんは建築会社系の「相続対策しましょう」と言うセールスがあまりにも多いことで、「セールスお断り」イコール「相続の話しお断り」みたいな状態になってしまって、自分自身も当初かなり警戒されていたようで、当時６０代で定年退職されて間もなかったご主人に「相続対策しているのか？」と聞いたところ不機嫌になられたので、「賃貸の客付け以上の話はしない」と言う見えない雰囲気に支配されてしまった感じでした。

しかしながら、相続税の基礎控除が５０００万円＋（相続人×１０００万円）から３０００万円＋（相続人×６００万円）に引き下げられた際に話題として出したところ、「７０歳になったらあなたにお願いする」と言われていたのに７０歳を待たずしてご逝去されてしまったのでした。

健康そうに見えていたのですが、入院することも無く突然のご他界。

人がいつ亡くなるかなんてわからないものです。

相続人はお子様２人。

配偶者控除も無く、お子様は不動産関係ノータッチだった３０代と２０代のご兄弟でした。

お子様達は、お亡くなりになった時から相続に関して関わったのですが、まずは通帳探し、口座探しと言った何がどこにあると言う問題から入り、お子様以外の親戚との関係にも苦労しました。

「〇〇市の不動産は私がもらうことになっていたんだ」とのご親戚からの申し出に対して何も証明するものが無いとの話もミックスされての納税対策。

当初は「何もかも理解出来ません」状態だったご子息も莫大な税金をいかに安く出来るか大手の税理士法人さんを入れて協議を重ねるうちに相当な詳しさになっていたのでした。

ここで出て来たのが・・・

「クマさんがもっと父に相続対策するように言ってくれていたら良かったのに」と言う一言。

何を言っても言い訳にしかならないし、今更何か出来るものでも無いのです・・・

せめてもの救いは、大手の税理士法人さんのテクニックで納税額を通常より抑えられた気がすると言うことくらいなのでしょう。

結局のところ、今もお付き合いが続いて親しくさせて頂いているのが自分の方の救いですが、自分自身、ご健在なうちに対策をしないとそう言う状態になると言う「たとえばなし」が出来ることにも感謝です。


まぁ　ホントこの経験以降、相続の話をする機会が増えたことも良い教訓となっているということなのでしょうね。



さて、本日はこのあと税理士さんと打合せがあります。

こちらも生前の対策絡みと言う感じですのでいろいろ勉強になっています。


そう言えば、昨晩は３週間ぶりに走ってきました。
何かそこそこ走っていたのに、宿題があるとか梅雨で雨が降っているとか、何て感じで習慣化が崩壊した状態でした。

いつもの坂と歩道橋のコースでは無く気分転換で別ルートを開拓。

はやく宿題を終わらせて気楽に走りたいものです。







ではまた明日

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お元気なうちに・・・

きのうは過去に不動産を購入頂いた買主さん（７０代女性）の終活相談をしてきました。

もう１５年のお付き合いで、数年前には息子さんのご自宅用地の売買に絡んで活動していたこともあり、身の上話的な話をお互いにしていた関係のお客様です。

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今回はご自宅を訪問しての打ち合わせだったのですが、自分の方は事前情報から問題になるであろう事項についてピックアップしていた感じで準備していたのですが、まずは相談者の考えをじっくり聞かせて頂くことから始めました。

終活系相談は、何らかの不安を感じたことで開始するものなのですが、７０代の方は健康の不安とお子様に迷惑を掛けたくないと言う話が多いものです。





その迷惑になるかもと言う課題が事前の準備で解決できる。

と、言うのが単に相談に乗るだけでは無い不動産業者的な動きの部分なのでしょう。

どうしようも無いような話に関しては、「なぜそのような状態になっているのか」をわかりやすく解説して、そのまま承継する際に理解してもらうと言うのが不動産業者の管轄で無い部分となります。

すみません。　相変わらずのボカシ書きでわかりにくいと思いますが、「話を聞いて終わり」と言う状態は不動産業者の仕事では無いと言うことです。

エンディングノートや遺言書の作成支援でも仕事になると言うのは自分が長年に渡って「仕事にならなかった」と感じていた部分の進化なのでしょう。

一通りお話を聞かせて頂いた後は、用意していた資料を使って問題を解説。

何が問題になるか事前にわかるって凄いと言われましたが、正直言って不動産を複数所有されている方の場合は共通の悩みが出て来るもので、不動産の価値が異なるので引き継ぐ段階で不公平感が出るので調整が必要になる訳です。

その調整を現金で出来れば良いのですが、「不動産はあるけど現金が無い」と言うのがアルアルなのでしょう。

では、共有持ち分で調整する？

最後はそうなるかも知れませんが、正直言って分けた際は公平なように見えても運用方針とか売りたくなったとか誰が使うのか等、ストレスになるのを覚悟しないといけなくなるものです。

「だったら売って現金にすれば分けやすくなりますよ」と、自分からは言わないタイプですが、選択肢として浮上してくると不動産業者としての出番となります。

まぁ　仕事以前に他人様の深い話を聞くと勉強になるもので、昨日は３時間近く話を聞かせてもらいましたよ。

結局のところ、家族の仲が悪い訳では無いのだから今の現状を家族会議で報告して全員で考える機会を作ってみることになりました。

いろんなパターンがあると思いますが、遺言書作る前段階で思っていることを直接承継者に伝えるってことが出来るならやるべきなのでしょうね。


さて、本日（１１日）は午前中仕事して午後は都内で開催されるエレガント・オーナーズ様主催のセミナーで語らせて頂く予定です。

ご参加の皆様、よろしくお願い致します！


ではまた明日

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８０歳過ぎると・・・

きのうは古くからお付き合いさせて頂いているオーナーさんから「相談に乗って欲しいことがある」と電話がありました。

何か深刻そうな雰囲気だったので、午前中の予定を変更してご来社頂きました。

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このオーナーさんとは、過去多くの売買仲介に絡ませて頂き、アパート５棟、貸家２棟、事務所、倉庫１棟の管理を頂いているお得意さんで、古くは太陽光用地なども購入頂いている関係です。

数年前までは物件欲しいモード全開だったのですが、８０歳を過ぎてからはご子息に会社経営を承継して、会長さんになられて以降、終活モード全開な感じになっています。





会長　「悪いねぇ　突然時間作ってもらって」

クマ　「いえ、大丈夫です。　何かあったんですか？」

会長　「あったと言えばさ、自分の仲間がどんどん亡くなって行くんだよ」

クマ　「・・・　８０歳過ぎるとそう言う感じになるのですね」

会長　「俺もさ、心残りのことを整理しないとダメだと思って相談しに来たんだ」

会長さんに関しては、数年前に会社の代表をご子息様に変更された際に、収益物件のほとんどを法人に承継。
銀行さんも絡んで抜け目なく対応されているように自分には見えていました。

クマ　「結構対策されている方だと思いますけど、何が心配なんですか？」

会長　「一つは、太陽光の用地を増やしすぎちゃって買取制度が無くなった時にどうしようかって話し」

クマ　「稼げる時に稼いで後は廃止する感じなのでしょうけど、そう言うの後始末専門に対応する業者さんが出てきて任せる感じですかね？」

会長　「まぁ　お金で済めばそれでいいんだけどさ、除草費用払うだけの土地が残っても困るよな」

クマ　「どうなんですかね？　資材置き場とかトラックの駐車場とか使う人に投げ売りするとか？」

会長　「まぁ　そっちは子供達の会社の問題だからクマさんに聞いてもらいたいのは自宅の話しなんだよ」


ここで本題に入ったのですが、前述の通り会長さんが買い進めてきた収益物件は法人所有となっていて相続対策的には問題が無く、維持管理や将来の出口の心配がある感じですが、ご自宅に関してだけは会長さんの個人所有です。


何度かご自宅へ伺ったことがありましたが、数百坪の敷地に立派なお屋敷が建っていて、見た感じ新しく見えたのですが、これがまた再建築不可な昭和築の建物を中古で購入したそうで、中身と外観を大金掛けてリニューアルしたとのこと。

クマ　「そうだったのですか・・・　全然わかりませんでしたよ」

会長　「まぁ　道路に見える部分が４ｍ無いってことを承知で安く買ったんだからそうなるんだけどね」

クマ　「でも、建物はリニューアル完璧ですからそのまま当分は使えると思いますよ」

会長　「当分と言うけど１０年や２０年なんてあっと言う間なんだよ、孫の代に心配事を残したくないんで、お金掛かってもいいから接道の問題を解決したいんだ」

で、自分が頼まれたのは、隣地の畑の部分を買い取って道路を市道に接道するまで造ること。

これまた簡単では無く、２名の土地所有者への持ちかけと市街化調整区域＆農業振興地域の農地に関わる話しなので相当な難易度かと思います。

クマ　「お気持ちは良くわかりましたよ、自分に出来る事は協力しますので、やれるだけやってみましょう」

会長　「悪いねぇ　じゃぁ俺は隣の畑の地主さんに下話しするから反対されたらそれまでだけど、それなりの買取金額は払うつもりだから頑張ってみる」


と、言うことで、会長さんの強いお願いが成就できるように頑張りたいと思いますが、これから調べてみますけど、農地転用だけでも大変なのに道路として取得したいと言う理由で話が進められるものなのか勉強にはなることでしょう。

どうなりますかね・・・


さて、昨日は浴室のリニューアル工事３日目でした。
工程通りお風呂の工事自体は完了。
一番風呂は工事に立ち会って完了直後に入った三男でした。

初代の浴槽より若干ですが広くなり感激しましたが、多分数日で「これが普通」と言う感覚になってしまうのでしょうね。

建物本体を含めて８０歳くらいまで使えていることを祈ります。






ではまた明日

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